La ripartizione delle spese condominiali . Criteri generali

Il riferimento normativo che ripartisce le spese  condominiali è l’art 1123 cc, il quale individua essenzialmente tre criteri generali di ripartizione di oneri  condominiali :
Criterio della proporzionalità al valore delle proprietà : le spese riguardanti col godimento delle parti comuni e per le innovazioni delle stesse sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà , ovvero devo essere divise secondo i millesimi, salvo diversa convenzione . E’ opportuno per segnale un orientamento recente della Corte di Cassazione che per quanto riguarda la suddivisione delle spese relative alla antenna condominiale e al citofono predilige una ripartizione in parti uguali, piuttosto che in millesimi .
La decisione è motivata, dal fatto che si tratta di «spesa destinata a servire in parti uguali i condomini ai sensi dell’articolo 1123 Codice civile, primo e secondo comma». Vi sono, infatti, una serie innumerevole di spese che paiono destinate ad arrecare la stessa utilità, e nella stessa stessa misura, a tutti i condòmini, ma che secondo la legge. si ripartiscono in ragione del valore proporzionale.
Pertanto costante orientamento giurisprudenziale in qualche modo ha superato addirittura il dettame normativo , e spese come le già citate antenne ,citofono , portoni di ingresso e viali d’accesso sono solitamente ripartite in condominio in parti uguali tra i singoli condomini , perché ogni condominio ne arreca la stessa utilità indipendentemente dal valore della proprietà
Il problema però è che nessuna norma lo prevede prevede, ciò nonostante il pronunciamento della Cassazione ha condizionato le abitudini degli operatori del settore che continuano a farvi acriticamente riferimento. In conclusione, la ripartizione «in parti uguali» è quella attualmente più praticata e accreditata. Qualora, tuttavia, vi dovesse essere occasione per nuove pronunce giurisprudenziali, vi sono fondate ragioni per prevedere un mutamento di indirizzo, con il riconoscimento del criterio del valore come l’unico conforme alla legge.
Criterio della proporzionalità dell’uso : se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.
Il criterio dell’utilità obiettiva: “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Il soggetto obbligato al pagamento delle spese condominiali è colui che riveste la qualità di condominio al momento della nascita dell’obbligazione .
Il momento della nascita dell’obbligazione si individua quando l’assemblea delibera l’approvazione della spese necessaria
Pertanto nel caso in cui un condomino dovesse vendere la sua proprietà, egli  rimane obbligato al pagamento delle spese , se quella  spesa è stata autorizzata dall’assemblea prima della vendita.
Tuttavia in virtù del principio della solidarietà passiva, colui che subentra – a qualsivoglia titolo – nei diritti di un condomino (ad es., l’acquirente di una unità immobiliare condominiale) può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui ma limitatamente ai contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente, salvo il diritto di rivalersi nei confronti del suo stesso dante causa.
Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., ultimo comma: “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”: al fine di sottrarsi alla responsabilità solidale con il suo avente causa per i contributi condominiali maturandi in epoca successiva al trasferimento di unità immobiliari in  condominio, il dante causa (o lo stesso subentrante) dovrà pertanto trasmettere all’amministratore una copia autentica del titolo (rogito, sentenza, etc.) comprovante l’avvenuto trasferimento di proprietà.
Anche nel caso in cui la proprietà arrivi attraverso l’apertura di un eredità , l’erede sarà chiamato a rispondere dei debiti verso il condominio del de cuius relativa all’anno in corso e a quello precedente . Laddove invece invece vi siano più proprietari di un0unità immobiliare , si applica il principio della solidarietà passiva di tutti i comproprietari della stesa unità immobiliare , l’ amministratore pertanto potrà esigere da ciascuno dei comproprietari dello stesso appartamento il pagamento dell’intero debito , salvo anche in questo caso il diritto di regresso nei confronti egli altri condebitori.