La ristrutturazione dei balconi e delle terrazze in condominio.

La vita in condominio si sa a volte non è affatto facile, e quando si debbano affrontare spese di notevole entità ,come il rifacimento di facciate e balconi , la convivenza può risultare particolarmente complessa e conflittuale.
Se è appurato che le spese per il rifacimento della facciata spettano a tutti i condomini, come comportarsi per le spese inerenti il rifacimento dei balconi ? Tale dilemma a volte può essere la causa di aspre lotte condominiali .
Il legislatore, non ha aiutato a risolvere questo dubbio , infatti con la la legge n. 220/2012 che ha riformato in molti aspetti la materia condominiale, ha inserito nel novellato art. 1117 c.c. espressamente tra le parti comuni le facciate, ma non ha in nessun modo disciplinato la proprietà dei balconi e, conseguentemente, la ripartizione delle spese necessarie alla loro manutenzione.
Bisogna pertanto continuare a fare riferimento alla giurisprudenza , per regolare la ripartizione delle spese per la ristrutturazione dei balconi.
La più recente giurisprudenza ha identificato i balconi come un prolungamento dell’appartamento di cui fanno parte e pertanto la spese in questo caso Devon necessariamente seguire la proprietà dell’appartamento. Questo però solo nel caso in cui i balconi svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c.
Sono questi i balconi che si definiscono “aggettanti”, ovvero quello che rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, e si debbono considerare comuni solo gli elementi decorativi delle parte frontale ed inferiore del manufatto, qualora si inseriscano nella facciata di prospetto dell’edificio (Cass., sent. n. 6624/2012);
Il proprietario dell’appartamento del piano inferiore rispetto al balcone aggettante non potrà utilizzare, senza il consenso del proprietario del balcone, la parte inferiore della soletta per agganciare tende da sole o altri elementi  (Cass. 17 luglio 2007, n. 15913), mentre, di contro, avrà diritto al risarcimento per gli eventuali danni causati dal medesimo.
Laddove invece i balconi si definiscono incassati invece, la relativa soletta è di proprietà comune dei condomini dell’appartamento del piano superiore e di quello del piano inferiore, cui serve, rispettivamente, da piano di calpestio e da copertura (Cass. n. 15913/2007).
In questo caso essendo la soletta di proprietà comune tra i proprietari cui serve, rispettivamente, da piano di calpestio e copertura, il condomino del piano inferiore potrà fare tutti gli usi che ritiene utili e necessari nel rispetto delle prescrizioni contenute nell’art. 1102 c.c., mentre il criterio di ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione sarà quello di cui all’art. 1125 c.c., relativo ai soffitti, alle volte e ai solai, secondo il quale le stesse vanno “sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto” (Cass. n. 14576/2004).
Pertanto quando si prevedono spese per il rifacimento dei balconi di un condominio ,bisogna individuare , prima di tutti di che tipo di balcone si tratta se è aggettante o se è incassate, se lo stesso ha elementi decorativi della facciata del condominio .
Se il balcone è esclusivamente aggettante , la comproprietà con altri condomini è esclusa e si ritengono di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento, Laddove però vi siano elementi decorativi dei frontali o dei parapetti ,ed posso accrescere il pregio architettonico del palazzo oppure servono alla struttura del palazzo stesso , dovranno essere ,in questo caso considerati parti comuni, e la loro ristrutturazione dovrà essere ripartita tra i condomini in relazione alle tabelle millesimali.
I frontalini dei balconi e la parte inferiore degli stessi, per il solo fatto di essere costruiti con caratteristiche uniformi, hanno una funzione fondamentale nell’ estetica e nel decoro architettonico dello stabile, che può essere esclusa solo fornendo una precisa prova contraria, da cui risulti che il fabbricato sia privo di qualsiasi uniformità architettonica o che si trova in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l’ arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari.