Il canone di locazione commerciale, può essere sospeso in seguito all’emergenza Covid 19?

Molte attività commerciali sono state chiuse, conseguentemente in questo periodo non stanno incassando i proventi delle loro attività, diventa cosi  difficile poter fare fronte al pagamento del canone di locazione. Il Governo a questo proposito è intervenuto con il decreto salva Italia, prevedendo per i commercianti  che sono stati costretti a chiudere l’attività, un credito di imposta pari al 60% del canone di locazione , ovviamente non basta, perché la carenza di liquidità dovuta alla chiusura del negozio è un problema attuale che non può trovare completa soddisfazione in una misura  fiscale i cui benefici si vedranno a lungo termine e non nell’immediato; quindi che fare :  diciamo subito che lo Stato non può intervenire più di tanto ,dal  momento che il contratto di locazione è un contratto privato tra le parti in cui lo Stato non può entrare. E’ pacifico altri  che una sospensione unilaterale del canone da parte del conduttore non è ammessa ,tranne nel caso in cui l’immobile oggetto della locazione sia inutilizzabile.

In questo caso effettivamente l’immobile non può essere utilizzato perché esiste un decreto del Presidente del Consiglio che espressamente lo vieta, tuttavia il mancato utilizzo non è imputabile al locatore ma ad un emergenza straordinaria di tutela della salute. A parere di chi scrive si trovare una tutela reale  con fondamento giuridico del conduttore nella sopravvenuta impossibilità di utilizzare la prestazione , egli continua si ad avere la disponibilità dell’immobile  ma non lo può oggettivamente utilizzare, ovvero lo scopo del contratto di locazione a suo tempo firmato è impossibile da raggiungere; da ciò potrebbe derivare quindi  la legittima sospensione del pagamento del canone, invocando il Covid 19 quale motivo straordinario ed imprevedibile che impedisce il godimento del bene. Il fondamento normativo di questo tipo di ragionamento lo si individua nell art 1256  cc 2 comma , che parla di impossibilità sopravvenuta nell’adempimento delle obbligazioni, per causa non imputabile al debitore , identificabile nel caso di specie nel conduttore . Tale impossibilità per essere giuridicamente rilevante , deve avere a riferimento un evento eccezionale ed imprevedibile estraneo alla sfera del debitore ed idoneo a provocare un inadempimento obbiettivo ed insormontabile alla svolgimento della prestazione ; si richiama quindi il concetto di causa di forza maggiore nel quale rintrono le epidemie , le catastrofi le guerre , che sono tutte di per se idonee a giustificare l’inadempimento .

Altro fondamento giuridico, per la sospensione del pagamento del canone, lo potremmo trovare nell art 1467 cc ovvero: l’eccessiva onerosità del contratto, quando cioè in un contratto a  prestazioni  corrispettive si viene a creare un rapporto di sfavore  troppo altro tra l’equilibrio delle prestazioni richieste , ovvero quando appunto eventi straordinari rendono un prestazione eccessivamente onerosa per uno dei contraenti , in quel caso però di dovrà o richiedere la risoluzione del contratto oppure una modificazione che riequilibri il rapporto tra le prestazioni .

Tuttavia la complessità e l’eccezionalità della situazione in cui stiamo vivendo , lascia poco spazio  a soluzioni generali che indubbiamente possono favorire una parte ma che inevitabilmente danneggiano l’altra , si impone quindi  e si consiglia un’attenta analisi delle varie situazioni caso per caso al fine di raggiungere ad una soluzione conciliativa secondo criteri di solidarietà e buonafede, ispirati prima che da diritto dal buon senso .