I contratti di locazione brevi: una piccola guida.
La legge 431/1998 prevede una durata minima dei contratti di locazione ad uso abitativa che può essere di quattro anni , più altri quattro rinnovabile se ritratta di contratto a canone libero, o di tre, rinnovabile per altri due anni se si tratta di contratto a canone concordato.
Nulla però impedisce alla parti di convenire di convenire una durata diversa . minore dei quattro anni , tale minore durata deve però corrispondere ad un effettiva esigenza del conduttore.
Contratto ad uso transitorio: si riferisce all’ipotesi in cui il contratto è utilizzato dal locatore per concedere un immobile in godimento al conduttore per un periodo di tempo limitato, in seguito ad esigenze temporaneamente ben individuate, esigenze che possano essere indistintamente sia del conduttore che del locatore( studio, lavoro, ristrutturazione abitazione principale; separazione etc )
E’ quindi richiesta la sussistenza di taluni requisiti soggettivi e oggettivi, in mancanza dei quali i contratti transitori in esame vengono convertiti nella forma ordinaria.
In particolare, il comma 6 dell’art. 2 dell’ultimo Decreto Ministeriale citato stabilisce che si applica la durata ordinaria di quattro anni, prevista dall’art. 2 comma 1 della Legge n. 431/1998, in caso di violazione delle modalità di stipula concernenti la durata massima di 18 mesi (comma 1), i canoni di locazione (comma 2), la ragione transitoria giustificatrice (commi 4 e 5).
Le regioni giustificatrici devono essere inoltre supportate da idonea documentazione probatoria.
La durata di tale tipologia di contratto vien fissata nel minimo di 30 giorni e nel massimo di 18 mesi.
Per rientrare in questa disciplina ,tali contratti dovranno essere stipulati da persone fisiche non esercenti alcuna attività d’impresa. Sono pertanto esclusi da questa tipologia di contratti i contratti di un determinato datore di lavoro che affitta appartamenti ad uso forestieri per i propri dipendenti.
Deve trattarsi di appartamenti iscritti alla categoria catastale da A! a A11 esclusi però gli A 10 non di immobile abiti a studi commerciali.questi contratti possono prevedere anche la prestazioni di servizi accessori , quali la fornitura di biancheria , la pulizia dei locali , la concessione dell’utilizzo del telefono e della wi fi.
Non vi devono rientrare invece i servizi di somministrazione di alimenti e bevande , in questi casi , i contratti si ritengono riconducibili a una prestazione qualificabile , sotto l profilo fiscale, ad attività d’impresa.
Agli affitti brevi che superino i 30 giorni il locatore può scegliere di assoggettare il reddito che ricava dal locazione all cedolare secca , ovvero all’imposta del 21% del canone percepito , imposta che sostituisce l’IRPEF le relative addizionali , oltre che le imposte di registro e di bollo se registrato
Si ricorda infine che se la durata non sarà superiore a 30 giorni la registrazione non è obbligatoria.
Avv. Francesco Samà