Mancato pagamento del canone nell’affitto d’azienda, quali tutele?

Nella prassi comune , in ambito commerciale, molte volte si ricorre alla formula dell’affitto d’azienda, nel caso si voglia rilevare un attività commerciale ,limitando i questo modo l’impegno in un periodo di tempo determinato, ed il conseguente rischio commerciale.

La legge definisce il contratto di affitto d’azienda come quel contratto attraverso il quale un soggetto (concedente), trasferisce ad un’altro soggetto(affittuario) il diritto di godimento dell’azienda o di un ramo di essa, a fronte del pagamento di un canone periodico e per un tempo determinato. 

Le difficoltà emergono nel momento dell’esecuzione del contratto, difficoltà derivanti dal fatto che questo tipo di contratto , è poco disciplinato dalla legge, il che crea qualche problema di tutela nel caso in cui l’affittuario sospenda il pagamento del canone.

In questi casi non è applicabile lo sfratto per morosità,  nemmeno nel caso in cui il concedete , e capita spesso, sia il proprietario delle mura  ove si svolge l’attività. Diverso ovviamente il  caso in cui il canone non pagato si riferisca non all’affitto di azienda ma alla locazione dell’immobile.

L’unica soluzione che ha il concedete per difendersi dal mancato pagamento del canone imputabile all’affitto d’azienda è la richiesta di risoluzione del contratto stesso ex art 1453 cc, oppure in forze di apposite clausole di risoluzione espressa inserite nel contratto.

In entrambi i casi quindi si deve ricorrere al Giudice attraverso  un giudizio di merito, all’esito del quale l’autorità giudiziaria accerterà la risoluzione del contratto e disporrà la restituzione del bene all’originario proprietario.

Si deve avviare quindi un giudizio ordinario che ha tempi di risoluzione troppo lunghi che posso pregiudicare il diritto dell’attore.

Al fine quindi di garantire quindi  appieno il soggetto che vuole limitare le conseguenze negative del mancato pagamento del canone di locazione d’azienda è possibile ricorrere in via d’urgenza ex art 700 cpc  o attraverso il sequestro giudiziario ex art 670 cpc, la scelta tra le due soluzioni dovranno essere valutate a seconda dei casi e delle esigenze  del ricorrente .

Si ricorrerà al sequestro nel caso in cui il concedete abbia il timore  che  nella more del mancato pagamento, l’azienda  possa essere alterata nella sua destinazione, o perdere valore.

Il sequestro giudiziario consiste infatti in un provvedimento conservativo di custodia o di temporanea gestione del bene controverso.

Presuppone l’esistenza di una controversia sulla proprietà o sul possesso del bene, e la sola opportunità di provvedere alla custodia o alla gestione temporanea del bene.

Impedisce all’affittuario di poter utilizzare il bene, modificandone così lo stato o la destinazione economica a danno del concedente, ed assicurando l’utilità di un futuro provvedimento decisorio e la fruttuosità della relativa esecuzione coattiva.

Nel disporre questo strumento il giudice nomina un custode giudiziario, suo ausiliario.

Quest’ultimo è per legge autorizzato al solo compimento di atti di ordinaria amministrazione, ovvero quelli che hanno lo scopo di conservare o migliorare il bene su cui incidono.

Gli atti di straordinaria amministrazione, che modificano o alterano la consistenza del bene (es. classico: la vendita dell’azienda), restano invece vincolati ad espressa e analitica autorizzazione da parte del giudice all’atto della nomina del custode.

Viceversa se invece l’interesse dell’affittuario è quello di rientrare immediatamente in possesso dell’azienda , la misura da preferire sarà il ricorso ex art 700 cpc, si tratta di un procedimento cosiddetto atipico , il Giudice quindi  avrà la massima libertà di disporre il provvedimento più idoneo ad assicurare quella che potrà essere la futura decisione sul merito, con l’ulteriore vantaggio che ai sensi dell’art 669 obcties comma 5 cpc il provvedimento d’urgenza continuerà a produrre i suoi effetti , fino a che non verrà messo n discussione dal procedimento di merito. Tuttavia è bene ricordare che i presupposti per la concessione di un provvedimento di siffatta natura, sono tassativamente previsti dal legislatore , si tratta infatti di misura residuale , ovvero applicabile quando nessun altro procedimento fornisce tutela , e a condizione che i ricorrente provi la fondatezza della sua pretesa e l’esistenza di un pregiudizio grave ed irreparabile a suo danno, che possa verificarsi durante il tempo necessario per lo svolgimento del processo di merito.

La difficoltà di applicazione del ricorso ex art 700 cpc ,sta proprio quindi nella prove dell’esistenza di questo pregiudizio che in caso di mancata riscossione  del canone  di locazione dell’affitto d’azienda, difficilmente sarà grave e irreparabile

Pertanto seppur meno incisivo il ricorso al sequestro ex art 670 cpc sarà preferibile ogni qual volta non sia abbia la certezza di poter dimostrare in sede di presentazione di ricorso ex art 700 la gravità e la irreparabilità del danno subito .